L’acquisto di una casa: le imposte

Le tasse per l’acquisto di una casa in Italia dipendono da vari fattori, come ad esempio:

1. Se la casa è prima o seconda abitazione.
2. Se si acquista da un privato o da un’impresa costruttrice.
3. La tipologia catastale dell’immobile (es. abitazione di lusso, rurale, ecc.).

Ecco una panoramica delle principali imposte:

1. Acquisto da un privato

• Prima casa:
  • Imposta di registro: 2% del valore catastale (minimo 1.000 €).
  • Imposta ipotecaria: 50 €.
  • Imposta catastale: 50 €.
• Seconda casa:
  • Imposta di registro: 9% del valore catastale (minimo 1.000 €).
  • Imposta ipotecaria: 50 €.
  • Imposta catastale: 50 €.

2. Acquisto da un’impresa costruttrice (entro 5 anni dalla fine lavori)

• Prima casa:
  • IVA: 4% sul prezzo di acquisto.
  • Imposta ipotecaria: 200 €.
  • Imposta catastale: 200 €.
• Seconda casa:
  • IVA: 10% sul prezzo di acquisto (22% se immobile di lusso).
  • Imposta ipotecaria: 200 €.
  • Imposta catastale: 200 €.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Attenzione: Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Secondo il recente rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, Milano sta vivendo una fase di significativa contrazione nel settore delle compravendite residenziali, con un calo del 7,3%.

Nel secondo trimestre del 2024, il mercato immobiliare italiano nel suo complesso mostra segnali di vitalità, con un totale di circa 186.000 compravendite effettuate, oltre 2.000 in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, registrando un incremento dell’1,2%. Questa ripresa è in netta controtendenza rispetto al trimestre precedente, in cui si era osservato un calo del 7,2%. Tuttavia, Milano e Firenze si distaccano dalla media nazionale, evidenziando una diminuzione delle vendite che solleva interrogativi sulle dinamiche locali.

Nelle otto principali città italiane, la situazione varia significativamente. Mentre Milano e Firenze si trovano in una fase di flessione, altre città come Roma e Genova stanno vivendo un periodo di crescita. In particolare, Roma ha registrato un incremento del 3,4% nelle compravendite, mentre Genova ha visto un aumento del 3,9%. Questi dati suggeriscono che le preferenze degli acquirenti stanno cambiando e che alcuni mercati locali stanno adattandosi meglio alle attuali condizioni economiche.

Le ragioni di questo crollo a Milano possono essere molteplici. Il recente aumento dei tassi di interesse ha reso i mutui meno accessibili, portando a una contrazione della domanda. Inoltre, l’incertezza economica generale e l’inflazione crescente hanno fatto sì che molti potenziali acquirenti posticipassero l’acquisto di una casa, optando invece per soluzioni in affitto.

Sebbene Milano stia affrontando una fase di difficoltà nel mercato immobiliare, le performance positive di altre città italiane suggeriscono che ci siano ancora opportunità da cogliere.

La nuova legge sulla concorrenza ha introdotto novità anche per quanto riguarda l’acquisto della casa.

La legge (124/2017) in vigore dal qualche settimana introduce il conto di deposito, una una tutela in più per l’acquirente.

Chi acquista ha la facoltà di richiedere il deposito del prezzo al Notaio rogante fino alla trascrizione del contratto di compravendita.

In questo modo chi non trascrive il preliminare ha uno strumento in più per evitare l’esposizione a rischi diversi: come l’eventualità che tra la data del rogito (o, meglio, la data dell’ultima ispezione dei registri immobiliari eseguita dal notaio rogante) e quella della sua trascrizione nei registri venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore (ipoteca, sequestro, pignoramento, domanda giudiziale ecc.); oppure che il venditore venda più volte lo stesso immobile a diversi acquirenti con la conseguenza che tra essi prevale chi per primo trascrive.

Il conto deposito del notaio è dedicato appositamente a tali operazioni (e al pagamento delle tasse) e ciò significa, pertanto, che non si tratta del conto su cui confluiscono i guadagni personali o quelli dell’attività del notaio.